KfW Archives - Thomas Teske - Controlling & Finanzberatung
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KfW und BAFA: Was sich ändert – was sollten Sie beachten!

Förderungen der KfW-Bank und Zuschüsse des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) sind bei Bauherren äußerst beliebt. KfW und BAFA haben jetzt einige Bedingungen verändert, teils zum Nachteil für Verbraucher.

Wir zeigen auf, wie die Veränderungen bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden sollten.

Einige ungünstige Veränderungen für Verbraucher.

So wird ab dem 17. April 2018 der Zinssatz für ein KfW-Darlehen
im KfW-Programm “153 – Energieeffizient Bauen“ nur noch für maximal 10 Jahre festgeschrieben.

Die 20-jährigen Zinsbindungen, erst 2016 eingeführt, entfallen.

Zudem halbiert die KfW die “bereitstellungsprovisionsfreie“ Zeit von 12 auf 6 Monate. Ihre Kunden müssen also nach einem halben Jahr auf nicht abgerufene Beträge Zinsen zahlen. Es empfiehlt sich daher für Sie, den kompletten Kredit möglichst vor Ablauf dieser sechs Monaten in Anspruch zu nehmen, um die Bereitstellungszinsen von bis zu 250 Euro monatlich (0,25% von 100.000 Euro) zu vermeiden.

Darüber hinaus können Kreditnehmer, die zur Sanierung einer Immobilie Fördermittel aus den Programmen “151/152 – Energieeffizient Sanieren“ einbinden, gemäß der neuen Regelungen keine Sondertilgungen mehr leisten. Und die Rückzahlung des gesamten Kreditbetrages ist innerhalb der ersten Zinsbindungsfrist nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

“Konditionen für Bauherren werden schlechter.“

Die KfW selbst teilt auf Anfrage mit, dass diese Schritte mit hohen
“Refinanzierungs- und Wiederanlagekosten für den Bund“ zusammenhingen. Das Bundeswirtschaftsministerium stelle jedes Jahr begrenzte Mittel zur Verfügung. Durch die hohen Begleitkosten reduziere sich “das verfügbare Budget für Zinsverbilligung und Tilgungszuschüsse“. Lange Zinsbindungen über 20 Jahre erschwerten der KfW die Kalkulation zusätzlich und erhöhten die Kosten. Laut dem Verband Privater Bauherren (VPB) sollten Bauherren abwägen, ob sich die Beantragung von KfW-Mitteln vor dem Hintergrund der dadurch meist höheren Baukosten tatsächlich rechne. In der Regel sei es notwendig, die geltende Energieeinsparverordnung (EnEV) deutlich zu unterbieten (Stichwort: KfW-Effizienzhaus).

Häuslebauer aufgepasst: Für KfW- und BAFA-Förderungen gelten einige Neuerungen.

Was für Darlehensnehmer unverändert bleibt.

Da Kreditnehmer, so die KfW, “in erster Linie“ an Zinsverbilligungen und Zuschüssen interessiert seien und weniger an anderen Fördermerkmalen, lauten die guten Nachrichten: Der Förderhöchstbetrag von 100.000 Euro pro Wohneinheit bleibt unverändert. Und auch beim Tilgungszuschuss ändert sich nichts.

Wer ein KfW-Effizienzhaus 55, 40 oder 40 Plus (inklusive Passivhaus) baut beziehungsweise kauft, erhält einen Nachlass von 5, 10 oder 15 Prozent des Kreditbetrages, also maximal 5.000, 10.000 oder 15.000 Euro.

 

 

Mit 50plus ins eigene Zuhause, auch unter dem Aspekt der Wohnimmobilien-kreditrichtlinie!

Mit 50plus ins eigene Zuhause: Wie das geht und was zu beachten ist

Seit die Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Deutschland in Kraft getreten ist, sehen einige Marktteilnehmer aufgrund veränderter Bonitätsanforderungen ältere Darlehensnehmer mit Finanzierungswunsch generell im Nachteil. Doch worauf wird bei der Kreditwürdigkeitsprüfung genau geguckt? Und macht diese es für die Generation 50 plus wirklich schwierig? Ist es unmöglich, ein Haus zu bauen oder zu sanieren?

Einige Tipps für und einige Beispiele aus der Praxis.

Die Kapitaldienstfähigkeit im Fokus

Prinzipiell soll die Kreditwürdigkeitsprüfung zeigen, ob es wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen nachkommen kann. In dem Zuge steht vor allem die sogenannte Kapitaldienstfähigkeit im Fokus! Damit aber auch die Frage, ob der Kreditnehmer das Darlehen in jeder Lebenslage bedienen kann.
Reicht das Darlehen bis in die Rente? Ist geprüft, ob das Einkommen hoch genug ist? Ein weiterer Aspekt ist, ob der Kredit innerhalb der statistischen Lebenserwartung zurückgezahlt werden kann! Nur dann kann der Kreditnehmer naturgemäß seinen vertraglichen Pflichten nachkommen.

Das bedeutet trotzdem nicht, dass Menschen, die erst spät einen Kredit aufnehmen, seit Inkrafttreten der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im März 2016 keine Möglichkeit mehr haben, ein Darlehen zu erhalten.

So ist zwar die Frage, ob der Darlehensnehmer den Kredit dauerhaft stemmen kann, vorrangig. Trotzdem darf durchaus der Wert der Immobilie als Gewähr für die Deckung bestehender Verbindlichkeiten hinzugezogen werden. Die Beurteilung der Bonität darf sich nur nicht vorrangig darauf stützen. Davon abgesehen gibt es weitere Möglichkeiten: So kann unter Umständen ein weiterer Darlehensnehmer in den Vertrag aufgenommen werden. Übersteigt das gewünschte Darlehen einen gewissen Betrag nicht, ist zudem zu überlegen, ob nicht ein Ratenkredit, für den andere Bonitätsanforderungen gelten, eine geeignetere Lösung ist.

Welche Lösungen sind möglich? Lesen Sie im Folgenden von drei Beispielen aus der Praxis.

Was im Alter geht: Drei Ansätze

1. Ein älteres Ehepaar möchte umbauen und sanieren, hat eine abbezahlte Immobilie, möchte diese aber nochmal mit 30.000 Euro beleihen.

Eine Finanzierung über das KfW-Programm „Energieeffizient Sanieren“ (allgemein Programm 151 oder Einzelmaßnahmen Programm 152) ist zu den üblichen KfW-Konditionen über einige unserer Bankpartner problemlos möglich. Wenn es sich um eine kosmetische Modernisierung handelt, ist ein normales Baudarlehen möglich. Ob das bei 30.000 Euro im Einzelfall unter anderem wegen der Nebenkosten und des Notar-Aufwands sinnvoll ist, muss im Einzelfall geprüft werden. Aus Gründen der Rückzahlungsflexibilität und der einfacheren Beantragung ist ein Ratenkredit eventuell die bessere Option (dieser ist für wohnwirtschaftliche Verwendung nicht viel teurer).

2. Ein Ehepaar (beide 55) möchte eine Eigentumswohnung kaufen, hat 40 Prozent Eigenkapital und noch kein Eigentum.

Auch hier bieten sich zahlreiche Finanzierungsmöglichkeiten. Die Finanzierung muss auch vor Renteneintritt nicht zwingend zurückgezahlt sein. Wichtig für die Banken ist,
dass der Kunde mit dem voraussichtlichen Renteneinkommen die Finanzierung bis zum Ende der Laufzeit zurückzahlen kann. Teilweise gibt es Höchstaltersgrenzen, bis zu denen der Kredit zurückgezahlt werden muss. Diese Grenzen spielen für unser Musterehepaar aber keine größere Rolle. Teilweise wird von Banken gefordert, dass das Darlehen des Kunden zum Beispiel bis zum 75. Lebensjahr nur noch 60 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie betragen darf – das ist bei
unseren Kunden von vornherein gegeben.

3. Ein Ehepaar (67 und 65) hat 80.000 Eigenkapital und möchte eine Wohnung für die Tochter kaufen.

Hier gilt das Gleiche wie bei Ehepaar zwei. Im Rahmen der Beratung wird die Tilgung für die Finanzierung je nach Kaufpreis der Immobilie so gewählt, dass eine Rückzahlung der Finanzierung idealerweise in den nächsten 15 bis 20 Jahren erfolgen kann. Dies ist aber ohnehin ein wichtiger Bestandteil des Beratungsgesprächs, der auch bei jüngeren Kunden von Bedeutung ist. Beim Kauf einer sehr teuren Wohnung in München oder Frankfurt kann die Tochter unter Umständen in die Finanzierung einbezogen werden und damit eine niedrigere Rate vereinbart werden, da die Finanzierung dann auch länger laufen kann (die Erbensituation ist in diesem Fall klar).

Dennoch ist jeder Einzelfall, u.a. auch im Rahmen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie individuell zu prüfen und sollte nicht ohne betriebswirtschaftliche Begleitung durchgeführt werden!

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