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thomasteske, Author at Thomas Teske - Controlling & Finanzberatung
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KfW und BAFA: Was sich ändert – was sollten Sie beachten!

Förderungen der KfW-Bank und Zuschüsse des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) sind bei Bauherren äußerst beliebt. KfW und BAFA haben jetzt einige Bedingungen verändert, teils zum Nachteil für Verbraucher.

Wir zeigen auf, wie die Veränderungen bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden sollten.

Einige ungünstige Veränderungen für Verbraucher.

So wird ab dem 17. April 2018 der Zinssatz für ein KfW-Darlehen
im KfW-Programm “153 – Energieeffizient Bauen“ nur noch für maximal 10 Jahre festgeschrieben.

Die 20-jährigen Zinsbindungen, erst 2016 eingeführt, entfallen.

Zudem halbiert die KfW die “bereitstellungsprovisionsfreie“ Zeit von 12 auf 6 Monate. Ihre Kunden müssen also nach einem halben Jahr auf nicht abgerufene Beträge Zinsen zahlen. Es empfiehlt sich daher für Sie, den kompletten Kredit möglichst vor Ablauf dieser sechs Monaten in Anspruch zu nehmen, um die Bereitstellungszinsen von bis zu 250 Euro monatlich (0,25% von 100.000 Euro) zu vermeiden.

Darüber hinaus können Kreditnehmer, die zur Sanierung einer Immobilie Fördermittel aus den Programmen “151/152 – Energieeffizient Sanieren“ einbinden, gemäß der neuen Regelungen keine Sondertilgungen mehr leisten. Und die Rückzahlung des gesamten Kreditbetrages ist innerhalb der ersten Zinsbindungsfrist nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

“Konditionen für Bauherren werden schlechter.“

Die KfW selbst teilt auf Anfrage mit, dass diese Schritte mit hohen
“Refinanzierungs- und Wiederanlagekosten für den Bund“ zusammenhingen. Das Bundeswirtschaftsministerium stelle jedes Jahr begrenzte Mittel zur Verfügung. Durch die hohen Begleitkosten reduziere sich “das verfügbare Budget für Zinsverbilligung und Tilgungszuschüsse“. Lange Zinsbindungen über 20 Jahre erschwerten der KfW die Kalkulation zusätzlich und erhöhten die Kosten. Laut dem Verband Privater Bauherren (VPB) sollten Bauherren abwägen, ob sich die Beantragung von KfW-Mitteln vor dem Hintergrund der dadurch meist höheren Baukosten tatsächlich rechne. In der Regel sei es notwendig, die geltende Energieeinsparverordnung (EnEV) deutlich zu unterbieten (Stichwort: KfW-Effizienzhaus).

Häuslebauer aufgepasst: Für KfW- und BAFA-Förderungen gelten einige Neuerungen.

Was für Darlehensnehmer unverändert bleibt.

Da Kreditnehmer, so die KfW, “in erster Linie“ an Zinsverbilligungen und Zuschüssen interessiert seien und weniger an anderen Fördermerkmalen, lauten die guten Nachrichten: Der Förderhöchstbetrag von 100.000 Euro pro Wohneinheit bleibt unverändert. Und auch beim Tilgungszuschuss ändert sich nichts.

Wer ein KfW-Effizienzhaus 55, 40 oder 40 Plus (inklusive Passivhaus) baut beziehungsweise kauft, erhält einen Nachlass von 5, 10 oder 15 Prozent des Kreditbetrages, also maximal 5.000, 10.000 oder 15.000 Euro.

 

 

Mit 50plus ins eigene Zuhause, auch unter dem Aspekt der Wohnimmobilien-kreditrichtlinie!

Mit 50plus ins eigene Zuhause: Wie das geht und was zu beachten ist

Seit die Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Deutschland in Kraft getreten ist, sehen einige Marktteilnehmer aufgrund veränderter Bonitätsanforderungen ältere Darlehensnehmer mit Finanzierungswunsch generell im Nachteil. Doch worauf wird bei der Kreditwürdigkeitsprüfung genau geguckt? Und macht diese es für die Generation 50 plus wirklich schwierig? Ist es unmöglich, ein Haus zu bauen oder zu sanieren?

Einige Tipps für und einige Beispiele aus der Praxis.

Die Kapitaldienstfähigkeit im Fokus

Prinzipiell soll die Kreditwürdigkeitsprüfung zeigen, ob es wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen nachkommen kann. In dem Zuge steht vor allem die sogenannte Kapitaldienstfähigkeit im Fokus! Damit aber auch die Frage, ob der Kreditnehmer das Darlehen in jeder Lebenslage bedienen kann.
Reicht das Darlehen bis in die Rente? Ist geprüft, ob das Einkommen hoch genug ist? Ein weiterer Aspekt ist, ob der Kredit innerhalb der statistischen Lebenserwartung zurückgezahlt werden kann! Nur dann kann der Kreditnehmer naturgemäß seinen vertraglichen Pflichten nachkommen.

Das bedeutet trotzdem nicht, dass Menschen, die erst spät einen Kredit aufnehmen, seit Inkrafttreten der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im März 2016 keine Möglichkeit mehr haben, ein Darlehen zu erhalten.

So ist zwar die Frage, ob der Darlehensnehmer den Kredit dauerhaft stemmen kann, vorrangig. Trotzdem darf durchaus der Wert der Immobilie als Gewähr für die Deckung bestehender Verbindlichkeiten hinzugezogen werden. Die Beurteilung der Bonität darf sich nur nicht vorrangig darauf stützen. Davon abgesehen gibt es weitere Möglichkeiten: So kann unter Umständen ein weiterer Darlehensnehmer in den Vertrag aufgenommen werden. Übersteigt das gewünschte Darlehen einen gewissen Betrag nicht, ist zudem zu überlegen, ob nicht ein Ratenkredit, für den andere Bonitätsanforderungen gelten, eine geeignetere Lösung ist.

Welche Lösungen sind möglich? Lesen Sie im Folgenden von drei Beispielen aus der Praxis.

Was im Alter geht: Drei Ansätze

1. Ein älteres Ehepaar möchte umbauen und sanieren, hat eine abbezahlte Immobilie, möchte diese aber nochmal mit 30.000 Euro beleihen.

Eine Finanzierung über das KfW-Programm „Energieeffizient Sanieren“ (allgemein Programm 151 oder Einzelmaßnahmen Programm 152) ist zu den üblichen KfW-Konditionen über einige unserer Bankpartner problemlos möglich. Wenn es sich um eine kosmetische Modernisierung handelt, ist ein normales Baudarlehen möglich. Ob das bei 30.000 Euro im Einzelfall unter anderem wegen der Nebenkosten und des Notar-Aufwands sinnvoll ist, muss im Einzelfall geprüft werden. Aus Gründen der Rückzahlungsflexibilität und der einfacheren Beantragung ist ein Ratenkredit eventuell die bessere Option (dieser ist für wohnwirtschaftliche Verwendung nicht viel teurer).

2. Ein Ehepaar (beide 55) möchte eine Eigentumswohnung kaufen, hat 40 Prozent Eigenkapital und noch kein Eigentum.

Auch hier bieten sich zahlreiche Finanzierungsmöglichkeiten. Die Finanzierung muss auch vor Renteneintritt nicht zwingend zurückgezahlt sein. Wichtig für die Banken ist,
dass der Kunde mit dem voraussichtlichen Renteneinkommen die Finanzierung bis zum Ende der Laufzeit zurückzahlen kann. Teilweise gibt es Höchstaltersgrenzen, bis zu denen der Kredit zurückgezahlt werden muss. Diese Grenzen spielen für unser Musterehepaar aber keine größere Rolle. Teilweise wird von Banken gefordert, dass das Darlehen des Kunden zum Beispiel bis zum 75. Lebensjahr nur noch 60 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie betragen darf – das ist bei
unseren Kunden von vornherein gegeben.

3. Ein Ehepaar (67 und 65) hat 80.000 Eigenkapital und möchte eine Wohnung für die Tochter kaufen.

Hier gilt das Gleiche wie bei Ehepaar zwei. Im Rahmen der Beratung wird die Tilgung für die Finanzierung je nach Kaufpreis der Immobilie so gewählt, dass eine Rückzahlung der Finanzierung idealerweise in den nächsten 15 bis 20 Jahren erfolgen kann. Dies ist aber ohnehin ein wichtiger Bestandteil des Beratungsgesprächs, der auch bei jüngeren Kunden von Bedeutung ist. Beim Kauf einer sehr teuren Wohnung in München oder Frankfurt kann die Tochter unter Umständen in die Finanzierung einbezogen werden und damit eine niedrigere Rate vereinbart werden, da die Finanzierung dann auch länger laufen kann (die Erbensituation ist in diesem Fall klar).

Dennoch ist jeder Einzelfall, u.a. auch im Rahmen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie individuell zu prüfen und sollte nicht ohne betriebswirtschaftliche Begleitung durchgeführt werden!

Verschärfte Bonitätsprüfung durch die Wohnimmobilien-kreditrichtlinie

Seit dem 21. März 2016 gilt die neue Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie 2016. Die Umsetzung dieser Kreditrichtlinie hat wesentliche Veränderungen im deutschen Kreditwesen mit sich gebracht. Eine der wesentlichen Änderungen betrifft die Verschärfung der Kreditwürdigkeits- bzw. Bonitätsprüfung.

 

Kreditwürdigkeits- / Bonitätsprüfung

 

Die Banken unterliegen von nun an einer schärferen Pflicht, die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers zu prüfen. Nahmen die Banken die Bonitätsprüfung bisher im eigenen Interesse wahr, besteht nunmehr mit den neuen Vorschriften der § 505a und § 505b BGB eine zivilrechtliche Verpflichtung gegenüber dem Verbraucher zur Überprüfung seiner Kreditwürdigkeit.

 

Der Darlehensgeber darf den Verbraucherdarlehensvertrag nur noch abschließen, wenn aus der Kreditwürdigkeitsprüfung hervorgeht, dass keine erheblichen Zweifel daran bestehen, dass der Darlehensnehmer das Darlehen wieder zurückzahlen kann. Bei Immobiliendarlehensverträgen muss es wahrscheinlich sein, dass der Verbraucher den Kredit zurückgewähren kann. Ansonsten macht der Darlehensgeber sich unter Umständen schadensersatzpflichtig.

 

Das bedeutet, dass die Kreditvergabe an Verbraucher nicht gestattet ist, wenn die Prüfung der Bonität (Einkommens,- und Vermögensverhältnisse …) keine eindeutige positive Prognose ergibt.

 

Grund für diese Regelung ist der Verbraucherschutz. Folgender Gedanke des Gesetzgebers steckt hinter diesen Neuregelungen: „Fehlt es an einer ordnungsgemäßen Bonitätsprüfung, ist es dem Darlehensnehmer nicht möglich zu erkennen, ob der Darlehensvertrag seinen Vermögensverhältnissen gerecht wird“.

 

Im Rahmen Ihrer geplanten Finanzierungsanfrage muss nun sehr umsichtig vorgegangen werden!

 

Daher ein Auszug aus unsere Beratung zum Thema Baufinanzierung;

• Die Ermittlung der personenbezogenen finanziellen Daten und Rahmenbedingungen der Bauherren
• Prüfung Bonität des Kunden und nachhaltigen Rückzahlungsfähigkeit.
• Prüfung Ausgabensituation der Bauherren einschließlich bestehender Darlehensverpflichtungen.
• Prüfung des Einkommens der Bauherren und Bewertung der für die Finanzierung relevanten Anteile.
• Prüfung der Möglichkeiten der Einbindung vorhandener Finanzprodukte und deren Eignung zur Einbindung in die Gesamtfinanzierung als Tilgungsersatz.
• Ermittlung der für das Bauvorhaben benötigten Gesamtkosten in Anlehnung an die DIN 276 zur Vorlage bei Finanzierungsinstituten.
• Ermittlung der zur Verfügung stehenden Finanzierungsmittel (Eigenkapital, Eigenleistungen, Fremdmittel).
• Überprüfung von Finanzierungsangeboten, max. 3 – vom Kunden gebracht.
• Erstellung eines individuellen Finanzierungskonzeptes.
• Ermittlung der Risikoausläufe nach allg. Bankgrundsätzen.
• Ermittlung der Gesamtfinanzierungskosten.
• Aufteilung der Gesamtkosten in beleihungsfähige und nicht beleihungsfähige Kosten.
• Finanzierungsvorschläge hinsichtlich unterschiedlicher Festschreibungszeiten.
• Tilgungseinsatz p.a. optimieren.
• Marktrecherche zur Empfehlung eines Bankinstituts auf Basis des erarbeiteten Finanzierungskonzepts und der sich daraus ergebenden Rahmenbedingungen.
• Prüfung diverser Bearbeitungsgebühren der Banken
• Prüfung der Möglichkeiten und Empfehlung hinsichtlich des Einsatzes öffentlicher Fördermittel.
• Vergleich der unterschiedlichen Konzepte nach Leistung in Zeit.
• Entscheidungs-/Schlussbesprechung.
• Darstellung der Ergebnisse in einem schriftlichen Finanzierungskonzept mit Handlungsempfehlungen.

 

Ihr individuelles Finanzierungsmodell für Bau- oder Kaufvorhaben, Modernisierung, Renovierung oder Umschuldung
Gestützt durch unsere leistungsstarke Software können wir sämtliche Komponenten sowie steuerliche oder gesetzliche Besonderheiten in Ihrem Finanzierungsplan abbilden. In der gemeinsamen Beratung erörtere ich Ihnen verschiedene Berechnungsvarianten.

 

Wenn Sie sich für Ihr ganz individuelles Konzept der Finanzierung entschieden haben, erarbeiten wir gemeinsam, die Zielkonditionen für Sie und Ihr Projekt! So wissen Sie noch VOR Ihrer möglichen Unterschrift unter einem Finanzierungsvertrag, was auf Sie zukommt – mit allen Konsequenzen!

 

Wichtiger Hinweis: Thomas Teske übernimmt nicht die Garantie der Finanzierungszusage einer Bank! Die ermittelten Konditionen sind solange als freibleibend zu betrachten, bis auch eine Finanzierungszusage verbindlich vorliegt.

 

Achtung Cap-Kredite!

Sind Sie sicher, dass Sie regelmäßig und fristenkongruent die Zinssenkungen Ihrer finanzierenden Bank weiter geleitet bekommen haben? Nach meinen bisher gemachten Erfahrungen habe ich für meine Kunden bisher interessante Gutschriften errechnen können.

 

Hohe Gutschriften möglich

 

Ich verweise hier, als Beispiel, auf folgende Urteile:Landgericht Duisburg, Urteil vom 01.12.2011 – 1 O 124/11 (nicht rechtskräftig) und Oberlandesgericht Dresden, Urteil vom 16.11.2010 – 5 U 17/10 gegen Deutsche Apotheker- und Ärztebank aber auch das LG Düsseldorf, 10.07.2013 – 13 O 334/11 U.

 

Tenor: Eine Zinsanpassung für den variablen Zins erfolgt in regelmäßigen Abständen und ist vom aktuellen Geldmarkt abhängig. Als Grundlage für die Zinsanpassung wird in der Regel der EURIBOR (European Interbank Offered Rate) herangezogen. Die Zinsanpassung wird im Kreditwesen auch als Prolongation bezeichnet. Wichtig ist zu verstehen, dass bei einer korrekten Zinsanpassung der zu zahlende Nominalzins parallel zum Referenzzins verlaufen muss. Die anfängliche Relation von Nominalzins- und Referenzzinssatz bleibt, mit leichten Zeitverzögerungen und geringen Varianzen, immer gleich.

Widerruf Immobiliendarlehen – Der „Widerrufsjoker“ für Darlehensnehmer

Der „Widerrufsjoker“: fehlerhafte Widerrufsbelehrungen bei Immobiliendarlehen

 

Der Bundesgerichtshof sowie diverse Instanzgerichte haben in einer Reihe jüngerer Urteile entschieden, dass bestimmte Formulierungen in Immobiliendarlehensverträgen fehlerhaft sind.
Für viele Darlehensnehmer eröffnet sich damit die Möglichkeit, auch noch viele Jahre nach Abschluss des Darlehensvertrages aus Darlehensverträgen mit vergleichsweise hohen Zinsen mit sofortiger Wirkung ohne Vorfälligkeitsentschädigung herauszukommen und zu den gegenwärtig extrem niedrigen Zinsen das Darlehen – in den allermeisten Fällen bei der gleichen Bank – langfristig neu festzuschreiben.

 

Wie kann der Darlehensnehmer profitieren?
Folgende finanzielle Vorteile könnten gegeben sein:

 

• Mögliche geringere Zinsbelastung
• Keine Zahlung von Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank
• Langfristig die aktuellen historisch niedrigen Kreditzinsen sichern
• Zinsersparnis regelmäßig von mehreren zehntausend Euro, in Einzelfällen sogar über 100.000 Euro
• Viel schnellere Entschuldung/Schuldenfreiheit der Immobilie (z. T. Schuldenfreiheit 10 – 20 Jahre früher als ohne Widerruf

 

Wer kann profitieren?

 

Von dieser historischen Chance, nämlich dem zeitgleichen Zusammentreffen von Gerichtsentscheidungen, die einen Widerruf ermöglichen und extrem niedrigen Zinsen können die folgenden Darlehensnehmer profitieren:
• Alle Darlehensnehmer, die ab November 2002 oder später einen Darlehensvertrag/Bausparvertrag/Forward-Darlehen neu abgeschlossen haben
• Dabei ist es egal, ob das Darlehen von einer Bank, einer Bausparkasse oder einer Versicherung gegeben wurde.
• Desweiteren ist es egal, ob der Darlehensnehmer die Immobilie selbst bewohnt oder als Kapitalanlage vermietet hat und ob es sich um eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie handelt.

 

WICHTIG:

 

Die bloße Zinsanpassung (Prolongation) nach Auslaufen der Zinsfestschreibungsfrist reicht nicht und eröffnet keine Widerrufsmöglichkeit, da kein neuer Darlehensvertrag abgeschlossen wurde, sondern nur ein bestehender Darlehensvertrag hinsichtlich der Zinsen modifiziert wurde. Etwas anderes gilt bei Bauspardarlehen mit vorgeschalteter Ansparphase. Hier kann immer ein Lösungsrecht gegeben sein, sogar auch dann, wenn der Bausparvertrag vor November 2002 geschlossen wurde.

Achtung Haftungsfalle bei betrieblicher Altersversorgung!

Arbeitgeber haften für Verluste
im Rahmen der BAV (betrieblichen Altersversorgung)

 

Der Arbeitgeber haftet dem Arbeitnehmer gegenüber für die Güte einer Betriebsrente.
Hat der Arbeitgeber eine Zusage auf eine betriebliche Altersversorgung abgegeben, muss er nach § 1 Abs. 1, Satz 3 BetrAVG für die Erfüllung der von ihm zugesagten Leistungen einstehen, auch dann, wenn die Durchführung nicht unmittelbar über ihn erfolgt.

 

Daraus lässt sich im Zusammenhang mit der ständigen BAG-Rechtsprechung eine Beratungs-verpflichtung des Arbeitgebers herleiten. (Urteil vom 24. 5. 1963 -1 AZR 66/62, BAGE 14, S. 193, 195; vgl. u. a. Urteil vom 23. 5. 1989 – 3 AZR 257/8, 8 AP BetrAVG § 1 Zusatzversorgungskassen Nr. 28, zu 2 b der Gründe).

 

Die Voraussetzungen und der Umfang der Hinweis- und Aufklärungspflichten ergeben sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB).
Wenn Arbeitgeber und Vermittler/Berater über (positive wie negative) Auswirkungen nicht schriftlich informieren, kommt es evtl. zu Haftungsproblemen ähnlich wie bei der Nichtinformation zu Rückkaufwerten bei Versicherungen.

 

Es wird vom Arbeitgeber aber nichts Unmögliches verlangt.

 

Der Arbeitgeber muss keine detaillierte Auskunft geben oder den Arbeitnehmer über die versorgungsrechtlichen Einzelheiten unterrichten, wie etwa sich ergebende Versorgungseinbußen genau zu berechnen. Er muss lediglich in groben Umrissen über den weiteren Versorgungsverlauf oder sich ergebende Risiken informieren. Nach dem Urteil des BAG vom 17. 10. 2000 – 3 AZR 605/99 kann den Arbeitgeber ein Ausgleich für Versorgungsschäden der Arbeitnehmer treffen, wenn er seinen Hinweis- und Aufklärungspflichten nicht nachkommt.

 

Ein grober Pflichtverstoß kann für manch einen Unternehmer im Haftungsfall zu einer existenziellen Bedrohung seines Unternehmens führen.
Um der Fürsorge-, Aufklärungs- und Informationspflicht des Arbeitgebers nachzukommen, ist es unbedingt erforderlich, die Arbeitnehmer sowohl über Vorteile als auch über die Nachteile der bAV-Entgeltumwandlung in einem persönlichen Beratungsgespräch aufzuklären.

 

Mögliche notwendige Informationen an den Arbeitnehmer

 

• Einschränkung in der Hinterbliebenenversorgung
• Auswirkung der Kostenkalkulation in den Versicherungsverträgen
• Steuerliche Rahmenbedingungen, auch in der Leistungsphase
• Beitragspflicht, auch in der Leistungsphase
• Einschränkungen bei Kündigungen, Beleihung, Abtretungen
• Was passiert bei Arbeitslosigkeit, Krankheit, Elternzeit
• Was passiert beim Ausscheiden aus dem Unternehmen?(Portabilität, Änderung der Konditionen, private Fortführung….)
• Nebenauswirkung der Entgeldumwandlung (z.B. Unterschreitung der Versicherungspflichtgrenze, reduzierte Krankengeldansprüche, reduzierte Ansprüche aus der Rentenversicherung usw. …!)

 

Informiert der Arbeitgeber selbst zu diesen Sachverhalten, steht er für die Vollständigkeit und Richtigkeit ein.

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