THOMAS TESKE
  DIE PRIVATE FINANZPLANUNG FÜR SIE UND IHN

Ihre individuelle Baufinanzierung

.... dieses umfangreiche Thema für Sie erfordert eine externe Internetseite! 

Herr Teske legt Wert darauf, das Sie sich in Ihre Baufinanzierung fast schon ´einleben´ können!    

Langweilig wird diese Zeit, die Sie investieren, bestimmt nicht!  Sie werden viel Neues erfahren, auch aus Sicht der Kreditanstalt für Wideraufbau.

Schnuppern Sie einmal in diese Seiten hinein.   

Ihr neues Zuhause

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Wer möchte das nicht, ein Eigentum erwerben ohne großen Einsatz des individuellen Eigenkapitals; ein Traum?

Da gibt es den Investor, der seine Immobilien, unter Berücksichtigung des optimalen Leverage-Effektes, (Erhöhungsmaßnahme der Rentabilität eines Investments)  finanzieren möchte, da gibt es aber auch den Interessenten, der seine vermietete Immobilie, unter der optimalen Berücksichtigung diverser steuerlichen Überlegungen, optimiert finanziert wissen will, dann gibt es aber auch den Verbraucher, der seine privat genutzte Immobilie, möglichst ohne Eigenkapital, finanziert wissen will. Verlockend ist in diesem Zusammenhang auch, das die aktuellen Konditionen als recht günstig erscheinen und ein Investment des möglichen Eigenkapitals in ETF´s oder Fonds lukrativer erscheint.

Der betroffene Verbraucher ist recht abhängig davon, zu welchem Ergebnis im Rahmen der Prüfung der Kapitaldienstfähigkeit, unter dem Blickwinkel der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (seit 03.2016), die Bank kommt.

Aus dem (Immobiliar-Kreditwürdigkeits-Prüfungsleitlinien-Verordnung – ImmoKWPLV) geht u.a. hervor, wie der mögliche Geldgeber zu prüfen hat

Der Darlehensgeber hat die Faktoren angemessen zu berücksichtigen, die für die Einschätzung relevant sind, ob der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag voraussichtlich nachkommen kann.

Nehmen wir eine Wissensanleihe aus dem Bundesgesetzblatt Jahrgang 2018 Teil I Nr. 15, ausgegeben zu Bonn am 30. April 2018 auf….!

Hier ist der § 4 der Immobiliar-Kreditwürdigkeits-Prüfungsleitlinien-Verordnung zu beachten…!

Hierbei sind insbesondere künftig erforderliche Zahlungen oder Zahlungserhöhungen, die sich infolge einer negativen Amortisation oder infolge aufgeschobener Tilgungs- oder Zinszahlungen ergeben können zu beachten, aber auch

2. sonstige regelmäßige Ausgaben, Schulden und sonstige finanzielle Verbindlichkeiten,

3. künftig zu erwartenden Einnahmen aus einer Vermietung oder Verpachtung von Immobilien, soweit diese Einnahmen dem Grunde und der Höhe nach wahrscheinlich

und nachhaltig zu erzielen sind, wobei mögliche, aber ungewisse Mietsteigerungen nicht zu berücksichtigen sind,

4. sonstiges Einkommen, Ersparnisse und andere Vermögenswerte.

(2) Als andere Vermögenswerte des Darlehensnehmers können auch Immobilien berücksichtigt werden. Bezieht sich der Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag auf eine Wohnimmobilie, so kann der Wert dieser Wohnimmobilie nur als zusätzliches Merkmal zu anderen Faktoren, auf die die Prüfung hauptsächlich gestützt wird, berücksichtigt werden.

(3) Zukünftige wahrscheinliche negative Ereignisse wie beispielsweise ein verringertes Einkommen für den Fall, dass die Vertragslaufzeit in die Zeit des Ruhestands hineinreicht, ein Anstieg des Sollzinssatzes oder eine negative Entwicklung des Wechselkurses sind ausreichend zu berücksichtigen. Der Eintritt nach der Lebenserfahrung möglicher, aber nicht überwiegend wahrscheinlicher negativer Ereignisse wie beispielsweise Arbeitslosigkeit, Erwerbsunfähigkeit, Scheidung, Aufhebung einer Lebenspartnerschaft oder das Versterben des Darlehensnehmers während der Vertragslaufzeit braucht nur berücksichtigt zu werden, wenn für ihren Eintritt konkrete Anhaltspunkte vorliegen. Auch in diesem Fall kann die Möglichkeit, dass der Darlehens-nehmer während der Vertragslaufzeit verstirbt, unberücksichtigt bleiben, wenn

1. wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer zu Lebzeiten den jeweils fälligen Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit dem Immobiliar-Verbraucherdarlehens-vertrag stehen, voraussichtlich vertragsgemäß nachkommen wird, und

2. der Immobilienwert oder der Wert anderer als Sicherheiten dienender Vermögenswerte des Darlehensnehmers hinreichende Gewähr für die Abdeckung

der im Zusammenhang mit dem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag stehenden Verbindlichkeiten und eventuellen Verwertungskosten bietet.

(4) Zukünftige wahrscheinliche positive Ereignisse wie beispielsweise eine Verlängerung oder Entfristung eines Beschäftigungsverhältnisses, die Wiederaufnahme einer Berufstätigkeit nach einer Elternzeit, die Aufstockung der Arbeitszeit nach Teilzeittätigkeit oder eine Beförderung können berücksichtigt werden. Ein zukünftiges positives Ereignis ist wahrscheinlich, wenn es bezogen auf die konkreten Umstände, wie beispielsweise die Branche und den Beruf, nach der Lebenserfahrung voraussichtlich anzunehmen, wenn auch nicht sicher ist. Einen erwarteten deutlichen Anstieg des Einkommens oder einen Vermögenszuwachs, etwa infolge einer Abfindungszahlung, darf der Darlehensgeber nur berücksichtigen, sofern die vom Darlehensnehmer vorgelegten Unterlagen einen ausreichenden Nachweis dafür bieten.

(5) Wird mit Ablauf der Laufzeit des Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrages vereinbarungsgemäß der Darlehensbetrag ganz oder teilweise zur Rückzahlung fällig, so muss sich die Kreditwürdigkeits-prüfung auch auf die Wahrscheinlichkeit erstrecken, dass der Darlehens-nehmer der Verpflichtung zur Rückzahlung dieses Betrages vertragsgemäß wird nachkommen können. Soweit der endfällige Betrag vereinbarungsgemäß nicht aus eigenen Mitteln des Darlehensnehmers geleistet werden soll, hat sich die Kreditwürdigkeitsprüfung auf die Wahrscheinlichkeit eines künftigen Anschlussdarlehensvertrages zu erstrecken, mit dem der verbleibende

Betrag finanziert werden kann und für den der Darlehensnehmer voraussichtlich kreditwürdig sein muss.

Dieser Auszug o.e. Positionen muss der betroffene Verbraucher erst einmal mit seinen Unterlagen bei dem möglichen Geldgeber bestehen.

Wenn aber ein Ergebnis positiv ausfallen sollte, so kann es schon interessant sein, ab einer gewissen Höhe des monatlichen Nettoeinkommens, darüber nachzudenken, ob ein sinnvoller Betrag der Sondertilgung p.a. eine rechtzeitige Entschuldung unter dem Blickwinkel des Rentenzeitpunktes nicht doch sinnvoll ist!

Parallel kann dieses Ansinnen auch über einen Tilgungswechsel p.a. begleitet werden, wenn z.B. die Kinder aus dem ´gröbsten´ raus sind!

Sinnvoll kann eine 100%-Finanzierung auch sein, wenn in naher Zukunft ein höherer Geldbetrag zur erwarten ist (Erbschaft /Abfindung / auslaufender Sparvertrag o.ä.)

Im Ergebnis kann tatsächlich das aktuelle Eigenkapital (flüssige Mittel) für sinnvolle Investitionen in alternative und erfolgreiche Anlagen investiert werden. Dumm wäre nur, wenn der effektive Jahreszins der geplanten Finanzierung höher ausfällt, als die Rendite der Anlage p.a. nach Steuer! Beachten Sie bitte, jeder ersparter Zinsanteil aus der Baufinanzierung ist steuerfrei! In der Folgeüberlegung wären somit mehrere Renditeüberlegungen (unter Berücksichtigung der Nachsteuerrenditen) anzustellen!  

Aber wie sollte der Verbraucher vorgehen, der nicht diese finanziellen Möglichkeiten in Form von monatlichen Einkommen, oder anderweitiger Geldmittel in naher Zukunft verfügt!

Hier tröstet der Einsatz des tatsächlich vorliegenden Eigenkapitals in die Finanzierung dahingehend hinweg, dass der Geldgeber möglicherweise eine günstigere Kondition andient, als bei dem Verbraucher, der keinen Eigenkapitaleinsatz einbringen möchte und schon gar nicht Zusatzsicherheit stellen möchte.

Sinnvoll wäre auch das ´Rückwärtssparen´ in Form der Sondertilgung p.a.! Dies geht schon ab einem Betrag über 1.250,-€ p.a.! Die Restschuld verringert sich spürbar p.a. und Restlaufzeit! Der ersparte Zinsanteil der bereits getilgten Fremdmittel wäre steuerfrei!  Der weitere Vorteil ist, dass die zu berücksichtigen Restschuld am Tage der Prolongation geringer ausfallen dürfte. Somit dürfte ein späteres Zinsrisiko kalkulierbarer bleiben! (-hier macht sich der Sinn der annuitätischen Tilgung, in Verbindung mit der Sondertilgung p.a, bemerkbar-)

Weiterhin verringert sich für den Geldgeber das Risiko! Je mehr Sicherheiten der Bank zur Verfügung stehen, umso geringer fällt das Risiko der Bank aus und damit kann eine mögliche Kondition günstiger ausfallen.

Im Fazit gilt bei allen Investitionsformen immer wieder die gleiche Vorgehensweise die auch Unternehmer in Ihren Betrieben vornehmen bzw. vornehmen lassen; eine vorherige intelligente Finanzplanung unterstützt und hilft zu einer sinnvollen, lebensnahen Entscheidung! In dieser notwendigen Finanzplanung werden u.a. auch die möglichen Risiken simuliert, erkannt und berücksichtigt werden!  

Eine Entscheidung aus den ´Bauch´ heraus, oder mit möglichen unrealistischen Annahmen eine Finanzierung zu realisieren, könnte der Anfang vom Ende eines wunderbaren Traums sein!  

Ein Urteil des höchsten EU-Gerichts lässt Verbraucherschützer und Rechtsanwälte jubeln: Zahlreiche Kreditverträge lassen sich jetzt widerrufen. Verbraucher können laut Experten Geld sparen.

Achtung: Immobiliarkreditverträge sind nicht betroffen!!

Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat die Rechte von Verbraucherinnen und Verbrauchern bei Kreditverträgen gestärkt. Das höchste Gericht der EU konkretisierte am Donnerstag in einem Urteil, welche Angaben entsprechende Verträge enthalten müssen. Dazu gehören etwa genaue Prozentsätze bei Verzugszinsen, wie aus der Entscheidung hervorgeht. Auch die Berechnungsmethode einer bei vorzeitiger Rückzahlung fälligen Entschädigung muss demnach für einen Durchschnittsverbraucher in einer "leicht nachvollziehbaren Weise" angegeben werden (Urt. v. 09.09.2021, Rs. C-33/20, C-155/20 und C-187/20).

Nach Einschätzung von Christoph Herrmann von der Stiftung Warentest hilft das Urteil vielen Schuldnerinnen und Schuldnern weiter. "Die meisten von ihnen können jetzt ihre alten Kreditverträge widerrufen, auch wenn seit Vertragsabschluss schon viele Jahre vergangen sind", sagte er. Dadurch könne zum Beispiel die Restschuld sinken, was unter anderem daran liege, dass Entgelte oder auch Verzugszinsen wegfielen.

Der nicht an dem Verfahren beteiligte Kölner Rechtsanwalt Christian Solmecke sprach nach dem Urteil davon, dass das Urteil besonders dann von Vorteil sei, wenn Kunden einen neuen Darlehensvertrag abschließen wollten, um von den momentanen niedrigen Zinsen zu profitieren. Den vom EuGH aufgestellten Anforderungen zu einzelnen Pflichtangaben könne im Verbraucherbereich fast kein bekanntes Darlehensvertragsmuster standhalten.

BMW und VW prüfen Auswirkungen

Die an dem Verfahren beteiligte Kanzlei Gansel Rechtsanwälte teilte mit, dass von dem Urteil nahezu alle privaten Verbraucherdarlehen betroffen seien. "Ausgenommen sind lediglich Verbraucherkredite mit Grundpfandrecht, also vor allem Immobilien." Damit gibt es auch viele potenzielle neue Klientinnen und Klienten für Kanzleien.

Hintergrund des EuGH-Urteils sind mehrere Fälle, die am Landgericht Ravensburg verhandelt werden. Dabei wurden Autokreditverträge widerrufen, lange nachdem die Frist abgelaufen war. Begründet wurde dies von den Verbraucherinnen und Verbrauchern damit, dass in den Verträgen wichtige Angaben gefehlt hätten. Kreditgeber waren die VW-, BMW- und Skoda-Bank. BMW teilte mit, für eine Bewertung der Auswirkungen sei abzuwarten, wie das Verfahren in Deutschland weitergehe.

Von Seiten der VW Bank hieß es, man prüfe die Auswirkungen. "Wir erwarten aber nicht, dass zahlreiche Kunden den Widerruf erklären werden." Weil Kunden im Falle des Widerrufs für den Wertverlust eines Fahrzeuges aufkommen müssten, biete der Widerruf keinen wirtschaftlichen Vorteil. Christoph Herrmann von der Stiftung Warentest sagte dagegen: "Umsatzsteuer und Händlermarge allerdings erhalten sie vollständig zurück."

Wie sich die Entscheidung auf den Bankensektor insgesamt auswirken wird, ist laut Branchenvertretern unklar. Es bleibe abzuwarten, wie der BGH mit der Entscheidung des EuGHs umgehen wird, teilte die Deutsche Kreditwirtschaft mit.

Mit dem Urteil korrigiert der EuGH die aus Sicht von Stiftung Warentest "zuletzt oft verbraucherunfreundliche Urteile des Bundesgerichtshofs zum Bank- und Kapitalmarktrecht".

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